Jak szukać dobrego kredytu? I znaleźć…

Zawarte w tytule pytanie jest z pozoru bardzo banalne. Bo cóż to jest decyzja kredytowa-po prostu postanowienie banku o przyznaniu kredytu (czy to hipotecznego czy samochodowego albo gotówkowego). Sprawa jednak nie jest tak prosta z uwagi na fakt, że z reguły decyzja kredytowa to tylko potwierdzenie tego, ze bank może ale nie musi udzielić kredytu.
Dotyczy to szczególnie kredytów hipotecznych, gdzie decyzja kredytowa nie jest w żaden sposób wiążącym dokumentem bankowym. Co prawda jest udzielana na piśmie, ale w żaden sposób nie może być podstawią do jakichkolwiek roszczeń lub działań prawnych. Decyzja kredytowa to dokument, w którym bank potwierdza przyznanie wnioskodawcy kredytu na określonych warunkach pod warunkiem, że zostaną spełnione następujące kryteria… I tutaj ma miejsce wymiana wszystkich warunków jakie muszą być spełnione by bank na podstawie wydanej decyzji kredytowej przygotował umowę kredytową. Najczęściej warunki określone w decyzji kredytowej dotyczą dodatkowych dokumentów jakie musi dostarczyć wnioskodawca.
Jednocześnie bank zastrzega w decyzji kredytowej, że po obejrzeniu dodatkowych dokumentów lub zajściu dodatkowych czynników określone w decyzji kredytowej warunki cenowe mogą zostać zmienione. Nie można więc do końca przyzwyczajać się do tego co jest napisane w decyzji. Nie mniej jednak należy decyzję kredytową bardzo uważnie przeczytać i zapoznać się ze wszystkim warunkami. Później zmiana jakichkolwiek warunków (czy to cenowych czy innych) może być niemożliwa.
Decyzja kredytowa składa się zasadniczo z następujących części:
•    Podsumowanie warunków kredytu: przyznana kwota, zaakceptowany okres kredytowania, waluta kredytu, marża kredytowa, przyjęta wartość nieruchomości
•    Warunki jakie musi spełnić kredytobiorca przed podpisaniem umowy kredytowej (np. dostarczenie dodatkowych wyciągów)
•    Warunki jakie musi spełnić kredytobiorca po podpisaniu umowy kredytowej a przed  wypłatą kredytu (np. podpisanie aktu notarialnego, dostarczenie cesji z polisy ubezpieczeniowej nieruchomości)
•    Warunki jakie musi spełnić po wypłacie kredytu (np. dostarczenie do banku wniosku złożonego w sądzie wieczysto księgowym o założenie księgi wieczystej i wpis hipoteki)
No i zwykle bank wpisuje w decyzję kredytową bardzo ważne zdanie, które może brzmieć mniej więcej tak: decyzja kredytowa nie jest ostatecznym dokumentem tożsamym z udzieleniem kredytu i może ulec zmianie pod wpływem nowych czynników. Bank może odstąpić od przyznanej decyzji jeśli zajdą ważne ku temu czynniki.

Kredyty hipoteczne zyskują coraz większą popularność. Co prawda ostatnie wydarzenia na rynkach finansowych mocno zmroziły akcję kredytową banków, ale temat jest nadal bardzo ważny i popularny.
Przy okazji zamieszania na rynkach finansowych głośno było również o tzw. bankach hipotecznych, które mocno ucierpiały na skutek kryzysu finansowego. Co to takiego jest ten bank hipoteczny? Czym różni się od tradycyjnych banków działających na naszym rynku choćby od takiego PKO BP, które również udziela kredytów hipotecznych?
Celem działania banku hipotecznego jest po prostu udzielanie kredytów na budowę nieruchomości komercyjnych oraz mieszkalnych. Na tym działalność banku hipotecznego koncentruje się. Oczywiście bank może prowadzić rachunki dla osób fizycznych, ale jednak główna jego działalność związana jest z rynkiem nieruchomości.
W polskim prawie jest kompetencje banku hipotecznego określa ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych. Wg niej działalność takie banku skupia się finansowaniu (kredytami średnio- i długoterminowymi) budownictwa mieszkaniowego i komercyjnego. Bank udziela więc kredytów dla klientów indywidualnych oraz klientów instytucjonalnych (np. firm deweloperskich, jednostek samorządowych) na zakup domów, działek, budowę centrów handlowych, biurowców etc. Pieniądze na akcję kredytową bank hipoteczny może uzyskiwać z emisji tzw. listów zastawnych. Hipoteczny list zastawny jest to papier wartościowy emitowany przez bank, którego zabezpieczeniem jest udzielony kredyt hipoteczny. Oprocentowanie tak wyemitowanego listu zastawnego zależy od oprocentowanie kredytów udzielanych przez dany bank. List zastawny może być emitowany wyłącznie przez banki hipoteczne.
Bank hipoteczny może wykonywać między innymi następujące czynności:
•    udzielać kredytów zabezpieczonych hipoteką (popularnie zwane jako kredyty hipoteczne) lub z innym zabezpieczeniem, ale wysokiej jakości (np. kredyty w części zabezpieczone gwarancją lub poręczeniem Narodowego Banku Polskiego, Europejskiego Banku Centralnego
•    emitować hipoteczne listy zastawne

Poza tym bank hipoteczny może również przyjmować pieniądze na lokatach terminowych, zaciągać kredyty i pożyczki, emitować obligacje, prowadzić rachunki służących obsłudze projektów inwestycyjnych, na które bank udzielił kredytu hipotecznego.
Jeszcze raz wartym podkreślenia jest fakt, że bank hipoteczny może realizować tylko te czynności, które zostały wymienione w ustawie o bankach hipotecznych i listach zastawnych.
W Polsce typowym bankiem hipotecznym jest np. BRE Bank Hipoteczny czy Pekao Bank Hipoteczny. Do listopada 2008r. dosyć prężnie działał na rynku polskim bank Nykredit, który udzielał kredytów hipotecznych dla osób indywidualnych. Następnie na podstawie tych kredytów emitował również listy zastawne, które np. w Skandynawii oferowały ciekawe oprocentowanie (szczególnie jeśli list był zabezpieczony kredytem hipotecznym w PLN, czyli oprocentowanym w zależności od sytuacji rynkowej od 6 do 9 proc. w skali roku.
Do momentu wybuchu z całą siłą kryzysu finansowego hipoteczne listy zastawne były bardzo wiarygodną inwestycja w oczach inwestorów. Jednak od kilku miesięcy wszystko się zmieniło. Listy zastawne albo bardziej precyzyjnie należy je określić jako quasi listy zastawne czyli obligacje zabezpieczone kredytami hipotecznymi (mortgage backed securities) były emitowane pod zastaw kredytów hipotecznych udzielanych na zbyt liberalnych warunkach. Emisje tych papierów wartościowych były przeprowadzane nie tylko przez banki hipoteczne, ale również przez banki inwestycyjne, które dodatkowo wykorzystywały instrumenty pochodne przy obrocie tymi papierami. W momencie kiedy drastycznie spadła spłacalność kredytów hipotecznych, spadła również wartość wyemitowanych obligacji zabezpieczonych potencjalnie przychodami ze spłaty tych kredytów. W ten sposób zaczęła się spirala zamieszania na rynkach finansowych. Jednym z jego ofiar nome omen jest niemiecki bank hipoteczny Hypo Real Estate, który musiał otrzymać ogromną pomoc od rządu niemieckiego aby nie upaść.