Jak szukać dobrego kredytu? I znaleźć…

Po miesiącach zastoju inwestorzy budowlani wracają do życia. Wg GUS produkcja przemysłowa w lipcu spadła o 4,6 procenta ale produkcja budowlana wzrosła w tym czasie o 10 procent. To pozytywna wiadomość, która być może oznacza koniec kryzysu w budowlance.

Kryzys finansowy, zamrożenie akcji udzielania kredytów przez banki (tych dla deweloperów, inwestorów oraz klientów indywidualnych) sprawiło, że ruch w sektorze budowlanym praktycznie zamarł. Deweloperzy wycofywali się z kolejnych inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych. Dobrze radziła sobie tylko sfera budownictwa infrastrukturalnego napędzana projektami unijnymi oraz tymi związanymi z przygotowaniami do EURO2012.

Banki nie tylko zmieniły zasady udzielania kredytów na realizację projektów mieszkaniowych. Do tego zawiesiły lub mocno ograniczyły udzielanie kredytów dla klientów indywidualnych. To doprowadziło do tego, że ci nie mieli za co kupować mieszkań. Na szczęście już od kilku tygodni widać poprawę również w dostępności kredytów. Przykładem na to jest wejście na rynek kredytów hipotecznych Allianz Bank, który czekał z tym ruchem przeszło 8 miesięcy! Banki już tak się nie boją braku spłacalności kredytów bo kryzys nie uderza tak w naszą gospodarkę jak w inne kraje. Koniec recesji w Niemczech może pomóc naszej gospodarce osiągnąć dobry wynik PKB w III kwartale. Może to będzie bliżej 1 procenta?

Ruch w sektorze budowlanym to bardzo dobra wiadomość dla całej gospodarki. Tutaj wiele branż ma swoje interesy i wiele sklepów, hurtowni jest powiązanych z tym sektorem gospodarki. Lepiej w budownictwie to lepiej również w całej gospodarce.

Jeśli banki dodatkowo odblokują linie kredytowe dla deweloperów a co zobaczą, że jest popyt na ich mieszkania to rozpoczną się nowe inwestycje lub zostaną wznowione, te które zawieszono. Inwestorzy budowlani mają więc szanse stać się po wakacjach jasnym punktem naszej gospodarki. Wspierani przez konsumpcję wewnętrzną mogą przyczynić się do tego, że całym 2009 roku produkt krajowy brutto wzrośnie o 1 procent. A to byłby rewelacyjny wynik nie tylko w skali Europy, ale również świata. Inwestorzy więc do dzieła-budujcie więcej!

„Kup Pan cegłę” to znane powiedzenie stosowane jeśli chcemy aby ktoś od nas coś kupił. Ale „kup pan kredyt” – czy to ma sens? Czy można kupić kredyt hipoteczny czy gotówkowy? Tak! Ale oczywiście nie może tego zrobić zwykły Kowalski. Banki sprzedadzą swoje kredyty jedynie wyspecjalizowanemu funduszowi.

Chodzi o tzw. fundusze sekurytyzacyjne, które skupują wierzytelności. Po co funduszom kredyty? Po to by na nich zarabiać-tak jak banki. Tylko czasami jest tak, że banki nie chcą już trzymać portfela kredytowego-chcą go upłynnić a za pozyskane pieniądze („żywą gotówkę”) udzielić nowych kredytów. Tym może razem lepszych, z wyższą marżą…

Fundusz kupuje portfel kredytów z tzw. dyskontem. Chodzi o to, że jeśli bank ma portfel załóżmy kredytów hipotecznych warty 100 mln zł – tyle klienci muszą oddać do banku pieniędzy w określonym terminie plus odsetki to fundusz kupi ten portfel za 90 mln złotych. Klienci spłacą mu 100 mln złotych – czyli już tutaj zarobi 10 mln złotych. A dodatkowo co miesiąc będzie pobierał odsetki od kredytobiorców. Oczywiście fundusze więcej zapłacą za lepszy jakościowo portfel kredytów a mniej za kredyty, które się po prostu słabą spłacają. Albo nie kupi ich wcale.

A dla klienta banku to ma znaczenie? Praktycznie żadne bo tak jak wcześniej musieliśmy spłacać kredyt tak samo będziemy spłacać (nie ma tak dobrze…). Może zmienić się jedynie rachunek do spłaty choć niekoniecznie. Wszystko rozegra się pomiędzy bankiem a funduszem. Oczywiście jak nie będzie kredyt spłacany to do naszych drzwi zapuka indykator. Może się zmienić również wpis w księdze wieczystej jeśli chodzi o hipotekę (w IV dziale księgi)-może to teraz być fundusz.

Jeśli podpisałeś umowę kredytu hipotecznego to może być w niej (jako załącznik) klauzula, w które zgadzasz się na możliwą sprzedaż kredytu przez bank do funduszu. Możesz się nie zgodzić, ale raczej wtedy bank nie udzieli kredytu.

Do tej pory sekurytyzacja portfeli kredytów detalicznych nie była bardzo popularna. Raczej sprzedawane są kredyty korporacyjne.

Z drugiej strony klienci mogą kupować jednostki uczestnictwa w funduszach sekrytyzacyjnych i zarabiać na spłacanych przez innych kredytach. Ale wszystko musi mieć swój umiar. Ostatni kryzys finansowy wziął się właśnie ze zbytnio rozdmuchanych instrumentów opartych o spłacane różnego rodzaju kredyty. I po prostu handel tymi kredytami…